So verhandeln Sie den Verkaufspreis Ihres Traumhauses

Erfahrene Hauskäufer knacken die Zahlen und wissen genau, wie viel Geld sie für ihr Traumhaus anbieten können. Aber was tun Sie, wenn der Angebotspreis etwas über dem Budget liegt, um etwa 25.000 Dollar mehr, zum Beispiel, als Sie sich realistischerweise leisten können?

Dieses Dilemma tritt oft während einer Haussuche auf, aber der richtige Agent wird Ihnen helfen, einen Preis auszuhandeln, der für Sie richtig ist. Mit dem richtigen Team und ein paar intelligenten Strategien könnte Ihnen diese leicht überbudgetete Immobilie gehören. Curbed sprach mit Käufern und einem Instruktor des Real Estate Negotiation Institute über die Kunst des Verhandelns.

Finden Sie den richtigen Broker

Mit der Verbreitung von Online-Marktplätzen ist es nicht mehr die Rolle des Maklers, Ihre Immobilie zu finden. Stattdessen ist es die Aufgabe eines Maklers, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, um das “stärkste Angebot für Ihr Zuhause” zu finden, wie es Triplemint Broker Greg Vladi ausdrückt. “Dein Agent sollte als Verhandlungsberater fungieren.” Es ist daher wichtig, Agenten über ihre Erfahrung bei der Verhandlung von Preisvorstellungen zu befragen, bevor Sie mit Ihrer Suche fortfahren. “Sie werden jeden Agenten nach seinem Prozess, seinem Ansatz, seiner Taktik fragen wollen, ob es eine Methodik gibt, wie er verhandelt”, sagt Mike Walker vom Real Estate Negotiation Institute. “Wenn es keine Methode gibt, bedeutet das nicht unbedingt, dass sie ein schlechter Agent sind, aber ihre Verhandlungsfähigkeiten sind nicht so gut wie die anderer.”

Den Markt kennen

Wie viel Raum Sie haben, um zu verhandeln, hängt stark vom Markt ab, in dem Sie einkaufen. “Die größte Herausforderung ist, dass ein Broker nicht immer einen Käufer darüber informiert, wo er einkauft”, sagt Ban Leow, ein Agent bei Halstead. Er weist darauf hin, dass die Verkaufspreise auf wettbewerbsintensiven Märkten Block für Block stark variieren, je nach Qualität des Wohnungsbestandes und Nähe zu Annehmlichkeiten oder öffentlichen Verkehrsmitteln. Es gibt auch größere Faktoren zu berücksichtigen, von den Lagerbeständen bis hin zu den Zinssätzen. Ihr Broker sollte in der Lage sein, sowohl das Gesamtbild als auch die Mikrodetails zu verstehen, die zur Wohnungsnachfrage beitragen. Wenn die Nachfrage in einem bestimmten Stadtteil hoch ist, sind Verhandlungen mit dem Verkäufer nicht so effektiv. Aber ein guter Broker wird Ihnen helfen, den Markt zu verstehen. Sie können 40 Leute an einem Tag der offenen Tür sehen, sagt Leow, aber es ist der Makler, der das Marktklima kennen sollte und lesen kann, ob die potenziellen Käufer sich auf einen Bieterkrieg vorbereiten oder weniger dringend suchen.

Verstehen Sie Ihren Widerspruch

“In Verhandlungsumgebungen zeigen Studien, dass die Parteien mit dem größten Erfolg die meisten Informationen über ihre Gegner haben, im Gegensatz dazu, in etwas völlig Blindes zu gehen”, sagt Walker. Es ist kein Krieg, aber Sie wollen, dass Ihr Broker den Appetit auf eine bestimmte Immobilie und die vorhandenen Angebote auf dem Tisch herausfindet. “Der Makler des Käufers sollte den Makler des Verkäufers immer mit Fragen pfeffern und fragen, ob er noch andere Angebote hat”, sagt Vladi. “Ich mache nie ein Angebot, ohne den Agenten des Verkäufers anzurufen, um zu sehen, ob ich irgendwelche Informationen bekommen kann, um uns zu helfen.” Wenn keine anderen Angebote auf dem Tisch liegen, können die Verhandlungen weitergehen.

Werden Sie in wettbewerbsintensiven Märkten kreativ.

Wenn die Nachfrage in Ihrem Markt hoch ist und Sie mit mehreren Angeboten konkurrieren, überlegen Sie, über den Angebotspreis hinaus zu verhandeln. “Wenn Sie in einen Verkauf gehen, sind Sie automatisch auf den Preis fokussiert”, sagt Walker. “Aber viele Leute verstehen nicht, wie viele Wertoptionen zwischen den Parteien ausgetauscht werden können.” Sie bieten vielleicht nicht das höchste Gebot, aber vielleicht können Sie eine hohe Anzahlung von “ernstem Geld” anbieten, die einem Verkäufer geleistet wird, der Ihren guten Glauben an die Transaktion zeigt. Wenn ein Verkäufer die Immobilie schnell entladen möchte, können Sie vielleicht einen 30-Tage-Schluss garantieren und ihn zu Ihrem Vorteil nutzen. “Überlegungen in den Mikrobedingungen des Vertrages werden sehr wichtig, wenn es darum geht, dem Käufer den höchsten Preis anzubieten, ist keine Option”, sagt Walker.

Fügen Sie eine persönliche Note hinzu

Der Kauf eines Hauses ist ein emotionaler Prozess, also scheuen Sie sich nicht, dem Verkäufer eine persönliche Nachricht hinzuzufügen, warum dies Ihr Traumhaus ist. Es wird Ihr Angebot auffallen lassen, auch wenn es nicht das höchste ist. “Sag ihnen, warum du dieses Haus liebst”, sagt Leow. “Es hilft wirklich.” Ein Versprechen, zum Beispiel eine historische Immobilie wiederherzustellen, oder Ihre Träume, eine Familie zu gründen, sind für Verkäufer oft sinnvoller als ein anonymes Angebot, das etwas höher ist.

Berücksichtigen Sie die Hausbesichtigung

Der Wert einer Hausbesichtigung hängt davon ab, wie viel Nachfrage das Objekt umgibt. Mit vielen Angeboten auf dem Tisch haben Sie nicht so viel Spielraum, um die Ergebnisse der Inspektion auszuhandeln. Aber wenn das Haus nicht in Vertrag fliegt, bereiten Sie sich darauf vor, die Inspektion genau durchzugehen. Die Inspektoren klettern auf das Dach, überprüfen das Fundament und kriechen auf den Dachboden, um nach Kondenswasser oder Eindringen von Wasser zu suchen. In einer Hurrikanzone stellen sie sicher, dass das Haus gebaut wird, um Wände zu kodieren und auf Leckagen oder Schimmel zu untersuchen. Wenn die Bewertung ohne Probleme zurückkommt, gibt es nichts zu verhandeln. Aber wenn das Haus Probleme hat, gibt es Ihnen die Oberhand, den Preis neu zu verhandeln oder den Verkäufer zu bitten, Reparaturen vor jedem Verkauf durchzuführen.

Vorbereitung auf die Beurteilung

Sobald Sie endlich unter Vertrag für Ihr Haus stehen, wird die Begutachtung einer der ersten Schritte im Abschlussprozess sein. Im Gegensatz zum Hausinspektor, der den Zustand des Hauses beurteilt, wird von Ihrem Kreditgeber ein Gutachter geschickt, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Die Bank wird potenziellen Käufern nicht mehr leihen, als sie für das Haus für wert hält. Wenn die Schätzung also auf oder über dem Vertragspreis liegt, läuft der Verkauf wie geplant ab. Liegt die Schätzung jedoch unter dem Vertragspreis, kann sie die Transaktion verzögern oder sogar verhindern. Mit einer niedrigen Schätzung, seien Sie bereit zu verhandeln. Sie haben die Oberhand, wenn Sie den Verkäufer überzeugen, den Preis zu senken, um den Kauf durchlaufen zu lassen, anstatt für einen All-Cash-Käufer auszuhalten.

Legen Sie nicht alle Ihre Eier in einen Hauskorb.

Ein wählerischer Käufer zu sein, sichert einen längeren Prozess der Wohnungssuche und setzt höhere Einsätze, wenn die perfekte Immobilie auftaucht. Walker empfiehlt stattdessen, dass Käufer den Prozess als Lernerfahrung betrachten, mit dem Wissen, dass einige Verhandlungen scheitern. “Wisse, dass du Zeit mit dem Üben verbringen musst”, sagt er. “Wenn das Haus im Bereich Ihres Preispunktes liegt, haben Sie keine Angst,[niedrigere] Angebote abzugeben”, sagt er. In Orten wie New York sind Angebote unverbindlich. Und selbst ein niedriges Angebot könnte dazu dienen, den Verkäufer zu “erden”, wie Vladi es ausdrückt, und den Angebotspreis zu senken.

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